O condomínio pode proibir a locação por meio do Airbnb?

Imagine que você vai viajar por um tempo, deixando vago o imóvel onde mora. Por que não fazer um dinheiro extra colocando-o para locação no Airbnb?

Afinal de contas, o imóvel é seu, estará lá sem uso e essa grana extra vai te ajudar bastante no pagamento do custo da viagem. Certo?

Antes de tomar essa decisão, veja alguns cuidados para fazer tudo dentro da legalidade.

Airbnb em condomínios residenciais

O Airbnb chegou ao Brasil em 2012 e é inegável que sua operação trouxe muitos questionamentos jurídicos, principalmente quando o imóvel se encontra em edifício residencial, onde as normas próprias de cada condomínio devem ser seguidas.

Essa nova forma de locação por temporada, em que a contratação se dá on-line, gerou divergências entre aqueles que buscam colocar seus apartamentos para locação através de aplicativos ou sites (como o próprio Airbnb e afins) e aqueles que veem nessa operação um desvio de finalidade do condomínio, alterando toda a sua dinâmica, não raramente fragilizando sua segurança.

O App é um dos mais populares em todo o mundo entre quem quer disponibilizar ou alugar um imóvel por temporada.

Conflitos entre síndicos, vizinhos e moradores

Embora seja uma prática relativamente nova, o Poder Judiciário vem sendo acionado há algum tempo para julgar os conflitos de interesses entre proprietários e condomínios, de modo que, em alguns estados, já existe jurisprudência formada a respeito do tema.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por exemplo, vem defendendo que o Interesse Coletivo (convenção de condomínio, regulamento interno e decisões das assembleias gerais) se sobrepõe ao interesse individual.

O principal problema envolvendo a locação para temporada é a discordância entre locadores, os donos dos apartamentos e o condomínio, fazendo com que este adote medidas proibitivas para afastar a prática da locação temporária on-line daquela coletividade, advertindo, multando e levando o assunto às reuniões de condomínios que, no geral, reforçam a proibição já existente, com veto expresso da locação temporária por aplicativos.

Os proprietários do imóvel, usuários dos aplicativos como o Airbnb, sentem-se prejudicados e comumente alegam:

1. Ofensa ao seu direito de propriedade

2. Possibilidade de locação para temporada existente na Lei de Locação (Lei nº 8.245/91)

3. Inexistência de restrição na Convenção de Condomínio ou mesmo no Regulamento Interno

4. Não comprometimento da finalidade residencial do condomínio

5. Ilegalidade da proibição do condomínio

Entretanto, na prática, esses argumentos não têm prosperado em razão de critérios maiores, tais como aqueles que envolvem a finalidade residencial para a qual o condomínio foi formado, nos termos da sua convenção, a segurança defendida pelo grupo que o integra e a soberania das suas decisões tomadas em assembleias regulares que podem, de fato, restringir o direito de propriedade.

Nesse sentido, os julgadores têm entendido que, por meio do Airbnb e afins, o uso que se pretende fazer do imóvel não é meramente residencial, pois, ainda que para temporada, a locação por tal plataforma é voltada à alta rotatividade, à semelhança da finalidade hoteleira ou de hospedaria, o que, segundo eles, seria possível extrair da própria divulgação no site do Airbnb.

Então, o que dizem a lei e as decisões judiciais?

Ora, o Judiciário tem buscado deixar claro que não se trata de proibição de locação residencial para temporada, prevista na nossa legislação, mas sim daquela com contornos de hotelaria em condomínio com finalidade residencial, configurando-se, na realidade, uma atividade comercial.

Desta maneira, tem prevalecido o entendimento de que a utilização da unidade condominial residencial para hotelaria, em razão da sua rotatividade, altera a rotina e a segurança do condomínio, autorizando as medidas proibitivas e protetivas do interesse dos moradores, em desfavor daqueles que pretendem obter renda através dos seus imóveis mediante locação on-line.

Verifique com o síndico e consulte a convenção do condomínio

Então, parafraseando os termos da página eletrônica do Airbnb, se você quer transformar seu espaço extra em dinheiro e mostrá-lo para milhões de pessoas, sendo o seu imóvel um apartamento ou casa em condomínio residencial, é recomendável que se certifique previamente quanto a tal possibilidade, tendo como foco a natureza do seu condomínio, residencial ou comercial.

Verifique a convenção condominial, o regulamento interno, bem como procure saber se existe alguma definição tratada em assembleia geral do condomínio, para agir dentro das normas da sua comunidade, evitando possíveis multas condominiais e outras providências que o condomínio poderá adotar para coibir sua intenção de ganho extra através da locação por temporada por meio de aplicativos como o Airbnb e afins.

STJ definirá possibilidade de aluguel por temporada, como via Airbnb, em condomínios

A 4ª turma do STJ deve fixar precedente que trata da locação de imóvel em condomínio por meio de plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb. O processo é relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão.

Mãe e filho recorrem contra acórdão do TJ/RS que proferiu entendimento favorável ao condomínio, mantendo a ordem de abstenção da atividade de hospedagem nos imóveis.

Para o Tribunal de origem, “a ausência de vinculação entre os inquilinos, a reforma do apartamento no sentido de criar novos quartos e acomodar mais pessoas, a alta rotatividade de pessoas e o fornecimento de serviços é suficiente para caracterizar contrato de hospedagem”. De acordo com o TJ, “caracterizado o contrato de hospedagem” - atividade proibida pela convenção condominial – “fica vedado aos réus exercerem o referido comércio”.

Os recorrentes sustentam que a atividade de locar quartos em seus imóveis não configura contrato de hospedagem, mas sim como locação de temporada:

"A locação por curto espaço de tempo, com alguma rotatividade de inquilinos, não configura contrato de hospedagem e o fato de os recorrentes auferirem renda com as locações não demonstra que tenha havido exploração comercial ou, mais importante, afronta à destinação residencial do edifício."

Mencionam, inclusive, julgado do TJ/SP segundo o qual a ocupação do imóvel por pessoas distintas “em espaços curtos de tempo não descaracteriza a destinação residencial do condomínio”.

· Processo: REsp 1.819.075

FONTE: Canaltech e Migalhas.com.br.